(GD&TĐ) - Nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng, hiện nay, các chủ đầu tư đang cố tình cung hàng một cách nhỏ giọt để tạo nên sự khan hiếm hàng hoá giả tạo, đẩy giá mua lên cao.

Nghịch lý trong đầu tư BĐS

Điều tra về tình hình thị trường BĐS Việt Nam 2009 của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam cũng cho thấy, nhiều rủi ro tiềm ẩn trong việc đầu tư BĐS tại Việt Nam xuất phát từ việc đánh giá không đúng nhu cầu và sức mua của thị trường.

Nhu cầu về BĐS tại Việt Nam là tương đối lớn, nhưng sức mua còn rất hạn chế bởi mặt bằng thu nhập của người dân còn rất thấp, trong khi giá cả lại rất cao.

Giá BĐS của Hà Nội đã hạ nhiệt

Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết người dân đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng).

Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư. Do không được pháp luật bảo hộ, khi có tranh chấp xảy ra, phần thua thiệt luôn thuộc về người đi mua nhà, đất.

Theo TS. Vũ Đức Thanh, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, hiện nay, các chủ đầu tư đang cố tình cung hàng một cách nhỏ giọt để tạo nên sự khan hiếm hàng hoá giả tạo, đẩy giá mua lên cao.

Có những dự án, đều đặn 3 tháng một lần chủ đầu tư đưa ra mức giá mới cao hơn giá cũ để “kích cầu” thị trường. Với những chiêu “làm giá này”, rất có thể người mua sẽ rơi vào những chiếc bẫy được chủ đầu tư và đội ngũ “cò” đất giăng sẵn do không được cung cấp những thông tin đúng về cung - cầu và sức mua của thị trường.

Việc các chủ đầu tư thông tin về sự khan hiếm hàng hoá bất động sản  chỉ là cách “làm giá” của chủ đầu tư, bởi căn cứ theo các đồ án quy hoạch nhà ở, khu đô thị, sẽ có một lượng lớn hàng hoá chuẩn bị được tung ra thị trường trong 2 – 3 năm tới.

Nếu căn cứ vào đề xuất của UBND Thành phố Hà Nội và đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, trên địa bàn Hà Nội từ khu vực bờ Đông sông Đáy đến đường Vành đai III có tới 240 đồ án quy hoạch sẽ được thực hiện có diện tích đất 9.502 ha. Các dự án kể trên sẽ cung cấp cho Hà Nội gần 1 triệu chỗ ở mới trong vòng 1- 3 năm tới.

TS. Vũ Đức Thanh cũng cho rằng, một nguyên nhân quan trọng khác khiến việc đầu tư vào BĐS tại Việt Nam có tỷ lệ rủi ro cao là khả năng tiếp cận với thông tin về đất đai, quy hoạch, xây dựng… rất hạn chế.

Những nguyên nhân làm BĐS “nóng”

Thời gian vừa qua, giá BĐS tăng chóng mặt khiến ngay cả các chủ đầu tư cũng bất ngờ. Trước diễn biến nóng bỏng của thị trường BĐS, một số ý kiến lý giải, thị trường đang lặp lại kịch bản năm 2007. Cũng bắt đầu từ việc thị trường chứng khoán nóng lên, kinh tế tăng trưởng tốt, sau đó lan dần sang thị trường bất động sản do tâm lý của nhà đầu tư ngắn hạn muốn chuyển hướng dòng vốn.

Một số khác lại cho rằng, những cơn sốt cục bộ thời gian gần đây là do tác động tâm lý của chính nhà đầu tư. Tốc độ xây dựng của các dự án trong giai đoạn rà soát sau khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội vẫn còn chậm, nên giá đất tăng trong thời điểm này một phần vì yếu tố tâm lý, chứ chưa hẳn do sức cầu tăng.

Có thể thấy, BĐS của Hà Nội thời gian qua chịu ảnh hưởng của các yếu tố như giá vàng, giá USD. Những diễn biến bất ngờ của giá vàng cùng động thái của Nhà nước đã tác động không nhỏ đến tâm lý của khách hàng tham gia vào thị trường BĐS. Đặc biệt là sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP, ngày 13/8/2009, chính thức có hiệu lực từ 1/10/2009, quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư là một trong những chính sách được người dân mong mỏi, đón chờ nhất. Theo đó, mức giá bồi thường cho người bị thu hồi đất theo Nghị định này cao hơn hẳn nhiều lần so với quy định cũ, đã góp phần làm thị trường BĐS “nóng”.

Cùng đó, BĐS vẫn đang chứng tỏ tiềm năng lớn, là kênh đầu tư hiệu quả và bền vững với tính thanh khoản cao và nhu cầu ngày một lớn hơn, cung luôn ít hơn cầu. Theo khảo sát tại các văn phòng môi giới nhà đất, phân khúc căn hộ bình dân hiện vẫn được tìm mua nhiều nhất. Sau những đợt xả hàng lớn của khu vực, chung cư cao cấp mở nhà mẫu và chủ đầu tư bán trực tiếp cho khách hàng, càng thu hút được sự quan tâm của nhiều người. Tuy nhiên, lượng giao dịch lớn nhất vẫn nằm ở phân khúc bình dân.

Quang Anh